Een huis verkopen aan de Costa Blanca is een spannend proces, maar voordat je gaat plannen wat je met het geld gaat doen, is er één verplichte vraag die je jezelf moet stellen: Wat gaat het me echt kosten om mijn woning te verkopen?
Om vervelende verrassingen op het laatste moment bij de notaris te vermijden, is het essentieel om te weten welke autonome, lokale en nationale belastingen op jou als verkoper van toepassing zijn.
Om je volledig gerust te stellen, zetten we alle kosten en belastingen bij het verkopen van een woning in de Comunidad Valenciana voor je op een rij.
Als je je huis verkoopt voor een hogere prijs dan waarvoor je het ooit hebt gekocht, heb je een vermogenswinst behaald, en dan wil de fiscus zijn deel.
Deze belasting is nationaal, dus geldt in Calpe, Altea of Madrid op dezelfde manier. De berekening gebeurt door de Aanschaffingswaarde (wat je destijds betaalde + onderbouwde verbouwingen + notariskosten en destijds gemaakte kosten voor het regelen van zaken) af te trekken van de Overdrachtswaarde (de huidige verkoopprijs minus de verkoopgerelateerde kosten, zoals de courtage van het makelaarskantoor).
De netto-winst wordt progressief per schijf belast:
Schijf vermogenswinst | Belastingtarief |
Tot 6.000 € | 19% |
Tussen 6.000 € en 50.000 € | 21% |
Tussen 50.000 € en 200.000 € | 23% |
Tussen 200.000 € en 300.000 € | 27% |
Meer dan 300.000 € | 28% |
Er zijn drie belangrijke uitzonderingen in de wet waarmee je deze belasting kunt besparen:
65-plussers: Als je je hoofdwoning verkoopt en je bent ouder dan 65, dan is de winst voor 100% vrijgesteld van belasting. Je hoeft niets te betalen en je bent niet verplicht om opnieuw te investeren.
Vrijstelling door herinvestering: Als je je hoofdwoning verkoopt en alle verkregen gelden investeert om binnen een termijn van maximaal twee jaar een andere hoofdwoning te kopen, betaal je geen IRPF.
Verkoop met verlies: Als de huizenmarkt je heeft gedwongen om te verkopen voor minder geld dan wat de woning je destijds kostte, is er geen winst en dus betaal je geen IRPF (en zelfs kun je dat verlies verrekenen met andere financiële winsten).
Deze belasting betaal je direct aan de gemeente waar de woning ligt (bijvoorbeeld de Ayuntamiento de Calp of die van Altea). Ze belast de stijging van de waarde van de grond (niet van de constructie) gedurende de jaren dat je eigenaar was.
De regelgeving geeft je de keuze tussen twee rekenmethoden, en je hebt het recht om degene te selecteren waardoor je minder betaalt:
Werkelijke methode: Bereken het echte verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs van de grond. Ideaal als de woning nauwelijks in waarde is gestegen.
Objectieve methode: Vermenigvuldig de kadastrale waarde van de grond met coëfficiënten die door de overheid zijn vastgesteld en die verschillen naargelang de jaren dat je de woning had.
Let op! Als je met de aktes kunt aantonen dat je je huis met verlies hebt verkocht ten opzichte van wat je ervoor hebt betaald, ben je vrijgesteld van het betalen van de gemeentelijke meerwaarde. Je hebt echter nog steeds de plicht om de aangifte bij de gemeente in te dienen.
Naast de zuivere belastingen moet je als verkoper ook een reeks technische en juridische kosten dragen zodat de verkoop 100% legaal is:
Certificaat van energie-efficiëntie (CEE): Het is wettelijk verplicht om om elke woning in Spanje te mogen adverteren en verkopen. De kosten liggen meestal tussen de 80 € en 150 €, afhankelijk van de grootte van het pand.
Bewoonbaarheidsattest / Vergunning voor tweede bewoning: In de Comunidad Valenciana is dit onmisbaar zodat de nieuwe koper water- en elektriciteitsleveringen op zijn/haar naam kan laten zetten.
Kosten voor het opheffen van de hypotheek: Als er nog een hypotheek op je huis rust, moet je die zowel financieel als administratief laten opheffen voordat je de verkoop tekent. Dit brengt bankkosten met zich mee voor vervroegde aflossing (als die bestaan), plus notariskosten en kosten voor het kadaster/registratie om de woning vrij van lasten te maken.
Onroerendezaakbelasting (IBI): Volgens de wet is degene die op 1 januari als eigenaar geregistreerd staat verplicht om de IBI voor het hele jaar te betalen. De Hoge Raad staat echter toe dat het bedrag naar rato wordt verdeeld tussen koper en verkoper, afhankelijk van de dagen waarop ieder van hen van de woning gebruikmaakt.
Als je een niet-ingezeten eigenaar van Spanje bent (heel gebruikelijk in gebieden zoals Calpe of Moraira) en je besluit je eigendom te verkopen, houdt de koper volgens de wet bij het ondertekenen een bedrag van 3% van de verkoopprijs in om dit direct in jouw naam door te storten aan de Agencia Tributaria. Dit werkt als een voorschot op je inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen.
Het nauwkeurig berekenen van deze bedragen kan het verschil maken tussen een winstgevende verkoop en een verkoop vol hoofdpijn.
Wil je je eigendom verkopen?
Klik hier: https://www.marinahabitat.com/vender/
