Sprzedaż domu na Costa Blanca to ekscytujący proces, ale zanim zaczniesz planować, co zrobisz z pieniędzmi, jest jedno obowiązkowe pytanie, które musisz sobie zadać: Ile tak naprawdę będzie mnie kosztować sprzedaż mojej nieruchomości?
Aby uniknąć niespodzianek w ostatniej chwili w notariacie, kluczowe jest poznanie należnych Ci podatków autonomicznych, lokalnych i państwowych jako sprzedającemu.
Żebyś mógł policzyć wszystko z pełnym spokojem, rozbijamy na czynniki wszystkie wydatki i podatki przy sprzedaży mieszkania we Wspólnocie Walencja.
Jeśli sprzedajesz swój dom po cenie wyższej niż ta, po której kupiłeś go kiedyś, osiągnąłeś zysk kapitałowy, a Hacienda będzie chciała dostać swoją część.
Ten podatek jest państwowy, więc obowiązuje tak samo w Calpe, Altea czy Madrycie. Oblicza się go, odejmując Wartość Nabycia (czyli to, co zapłaciłeś za nieruchomość w tamtym momencie + uzasadnione remonty + wówczas poniesione koszty notarialne i biura pośrednictwa/obsługi) od Wartości Zbycia (czyli aktualna cena sprzedaży pomniejszona o koszty związane ze sprzedażą, takie jak honoraria agencji nieruchomości).
Zysk netto podlega opodatkowaniu według progów w sposób progresywny:
Przedział zysku kapitałowego | Stawka podatku |
Do 6.000 € | 19% |
Od 6.000 € do 50.000 € | 21% |
Od 50.000 € do 200.000 € | 23% |
Od 200.000 € do 300.000 € | 27% |
Powyżej 300.000 € | 28% |
W prawie istnieją trzy kluczowe wyjątki, które pozwalają Ci zaoszczędzić na tym podatku:
Osoby powyżej 65. roku życia: Jeśli sprzedajesz mieszkanie/domułną nieruchomość (właściwe miejsce zamieszkania) i masz ponad 65 lat, zysk jest w 100% zwolniony z podatku. Nie musisz nic płacić ani przeznaczać pieniędzy na ponowną inwestycję.
Zwolnienie z tytułu reinwestycji: Jeśli sprzedajesz swoje mieszkanie (zamieszkanie stałe) i inwestujesz całość uzyskanych pieniędzy w zakup innego mieszkania (zamieszkanie stałe) w maksymalnym terminie dwóch lat, nie zapłacisz IRPF.
Sprzedaż ze stratą: Jeśli rynek nieruchomości zmusił Cię do sprzedania za mniej pieniędzy niż zapłaciłeś za dom w tamtym momencie, nie ma zysku, więc nie płacisz IRPF (a nawet możesz skompensować tę stratę innymi zyskami finansowymi).
Ten podatek płaci się bezpośrednio do Ratusza, w którym znajduje się nieruchomość (np. Urząd Miasta Calp lub Altea). Opodatkowuje wzrost wartości gruntu (nie budynku) w okresie lat, w których byłeś właścicielem.
Przepisy pozwalają Ci wybrać jedną z dwóch metod obliczania i masz prawo wybrać tę, która sprawi, że zapłacisz mniej:
Metoda rzeczywista (Real): Liczy rzeczywistą różnicę między ceną zakupu a ceną sprzedaży gruntu. Idealna, jeśli nieruchomość zyskała bardzo niewiele na wartości.
Metoda obiektywna (Objetivo): Mnoży wartość katastralną gruntu przez współczynniki ustalone przez rząd, które zmieniają się w zależności od tego, ile lat miałeś dom.
Uwaga! Jeśli udowodnisz na podstawie aktu notarialnego, że sprzedałeś dom ze stratą w porównaniu z tym, co za niego zapłaciłeś, jesteś zwolniony z płacenia miejskiej dopłaty. Nadal jednak masz obowiązek złożyć do ratusza deklarację.
Oprócz „czystych” podatków, jako sprzedający musisz ponieść szereg kosztów technicznych i prawnych, aby sprzedaż była w 100% legalna:
Certyfikat efektywności energetycznej (CEE): Jest obowiązkowy z mocy prawa, aby móc ogłaszać i sprzedawać jakąkolwiek nieruchomość w Hiszpanii. Koszt zwykle mieści się w przedziale od 80 € do 150 €, zależnie od wielkości obiektu.
Zaświadczenie o możliwości zamieszkania / licencja na drugie zajęcie (Segunda Ocupación): We Wspólnocie Walencja jest niezbędne, aby nowy nabywca mógł przerejestrować dostawy wody i prądu na swoje nazwisko.
Koszty wykreślenia hipoteki: Jeśli na domu wciąż ciąży hipoteka, musisz ją spłacić zarówno finansowo, jak i formalnie w rejestrach, zanim podpiszesz umowę sprzedaży. Oznacza to opłacenie prowizji bankowych za wcześniejsze wykreślenie (jeśli istnieją), a także kosztów notariatu i rejestru, aby uwolnić nieruchomość od obciążeń.
Podatek od nieruchomości (IBI): Zgodnie z prawem osobą zobowiązaną do zapłaty IBI za cały rok jest ta, która widnieje jako właściciel na dzień 1 stycznia. Jednak Sąd Najwyższy dopuszcza, by kwotę podzielić proporcjonalnie między kupującego i sprzedającego, w zależności od liczby dni, w których każdy z nich korzysta z nieruchomości.
Jeśli jesteś rezydentem niebędącym rezydentem podatkowym w Hiszpanii (bardzo częste w miejscach takich jak Calpe czy Moraira) i decydujesz się sprzedać swoją nieruchomość, kupujący potrąci z mocy prawa 3% ceny sprzedaży w momencie podpisania umowy, aby przekazać te środki bezpośrednio do Agencia Tributaria na Twoje nazwisko. Działa to jak zaliczka na Twój podatek dochodowy dla nierezydentów.
Dokładne wyliczenie tych kwot może zdecydować, czy sprzedaż będzie opłacalna, czy pełna nerwów i problemów.
Chcesz sprzedać swoją nieruchomość?
Kliknij tutaj: https://www.marinahabitat.com/vender/
