Продажа дома на Коста-Бланке — процесс захватывающий, но прежде чем планировать, что вы сделаете с деньгами, есть обязательный вопрос, который вам нужно задать себе: Сколько мне на самом деле будет стоить продажа моей недвижимости?
Чтобы избежать неприятных сюрпризов в последний момент в нотариальной конторе, крайне важно знать автономные, местные и государственные налоги, которые вам как продавцу положены.
Чтобы вы все могли посчитать с полной уверенностью, мы подробно разбираем все расходы и налоги при продаже жилья в Валенсийском сообществе.
Если вы продаете свой дом по цене выше той, по которой купили его когда-то, значит у вас была прибыль (прирост капитала), и Налоговое ведомство захочет получить свою долю.
Этот налог является государственным, поэтому он применяется одинаково в Кальпе, Альтее или Мадриде. Он рассчитывается как разница между стоимостью приобретения (то, сколько вам стоило купить дом в тот момент + обоснованные ремонты + расходы на нотариуса и юриста/диспетчера тогда) и стоимостью отчуждения (текущая цена продажи минус связанные с продажей расходы, например, комиссионные риелторского агентства).
Чистая прибыль облагается прогрессивно — по диапазонам:
Диапазон прироста капитала | Ставка налога |
До 6.000 € | 19% |
От 6.000 € до 50.000 € | 21% |
От 50.000 € до 200.000 € | 23% |
От 200.000 € до 300.000 € | 27% |
Свыше 300.000 € | 28% |
В законе есть три ключевых исключения, которые позволяют вам сэкономить на этом налоге:
Старше 65 лет: Если вы продаете свое основное жилье и вам больше 65 лет, прибыль на 100% освобождается от налога. Вам не нужно ничего платить и вы не обязаны вкладывать деньги обратно.
Освобождение при реинвестировании: Если вы продаете свое основное жилье и вкладываете все полученные деньги в покупку другого основного жилья в срок до двух лет, вы не будете платить IRPF.
Продажа с убытком: Если рынок недвижимости вынудил вас продать дом за меньшую сумму, чем вы когда-то за него заплатили, то прибыли нет, а значит IRPF вы не платите (а эту потерю даже можно компенсировать с другими финансовыми доходами).
Этот налог уплачивается напрямую в городской совет (муниципалитет), где находится недвижимость (например, в Ayuntamiento de Calp или Ayuntamiento de Altea). Он взимает прирост стоимости земли (а не здания) за те годы, в течение которых вы были собственником.
Нормативы позволяют выбрать между двумя способами расчета, и у вас есть право выбрать тот, который заставит вас заплатить меньше:
Реальный метод: рассчитывается фактическая разница между ценой покупки и ценой продажи земли. Идеально, если стоимость объекта почти не выросла.
Объективный метод: кадастровую стоимость земли умножают на коэффициенты, установленные Правительством, которые меняются в зависимости от того, сколько лет у вас была квартира/дом.
Внимание! Если вы документально (по договорам/свидетельствам) докажете, что продали дом с убытком по сравнению с тем, сколько заплатили за него, вы освобождаетесь от уплаты муниципальной “плюсвальи”. Однако обязанность подать декларацию в муниципалитет сохраняется.
Помимо “чистых” налогов, как продавец вы должны взять на себя ряд технических и юридических затрат, чтобы сделка была на 100% законной:
Сертификат энергетической эффективности (CEE): По закону он обязателен, чтобы можно было рекламировать и продавать любое жилье в Испании. Обычно его стоимость колеблется в пределах 80–150 € в зависимости от площади объекта.
Свидетельство о пригодности для проживания / Лицензия на второе заселение: В Валенсийском сообществе это обязательно, чтобы новый покупатель мог поставить на свое имя коммунальные услуги — воду и электричество.
Расходы на отмену (погашение) ипотечного кредита: Если у вашего дома еще есть непогашенная ипотека, вы должны погасить ее и экономически, и юридически (в реестре) до подписания договора купли-продажи. Это означает оплату банковских комиссий за досрочное погашение (если они предусмотрены), а также расходов на нотариуса и регистрацию, чтобы снять с недвижимости обременения.
Налог на недвижимое имущество (IBI): По закону плательщиком IBI за весь год является тот, кто числится собственником на дату 1 января. Тем не менее, Верховный суд разрешает распределить сумму пропорционально между покупателем и продавцом в зависимости от того, сколько дней каждый из них пользовался недвижимостью.
Если вы нерезидент Испании (это очень распространено в таких зонах, как Кальпе или Морайра) и решаете продать свою недвижимость, по закону покупатель удержит 3% от цены сделки на момент подписания, чтобы перечислить эти деньги напрямую в Налоговое агентство (Agencia Tributaria) от вашего имени. По сути, это аванс вашего налога на доходы нерезидентов.
Если рассчитать эти суммы точно, то можно избежать разницы между выгодной продажей и тем, что превратится в череду головной боли.
Хотите продать свою недвижимость?
Нажмите здесь: https://www.marinahabitat.com/vender/
